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in Comercial - 15 May, 2015
by josebula - no comments
Modelo de contrato de arrendamiento de inmueble destinado a local comercial

Modelo de contrato de arrendamiento de inmueble destinado a local comercial

Las partes aquí citadas adquieren los derechos y contraen la obligaciones que el presente contrato y el Códi­go de Comercio les imponen, de acuerdo con las siguientes estipulaciones:

PRIMERO: Partes e Inmueble. Arrendador …… sociedad domiciliada en ….. y legalmente representada por ….. mayor de edad y vecino de ….. Arrendatarios ….. todos mayores de edad y vecinos de ….. los citados arrendata­rios responderán solidariamente por todas las obligaciones que como a tales les corresponde, no solo por el término principal, sino durante la vigencia de las prórrogas tácitas o renovaciones por escrito, pactadas por uno de ellos o por todos hasta la fecha de la restitución del inmueble. El inmueble está ubicado en la ….. y distingui­do con los números ….. de la nomenclatura urbana de ….. y alinderado así: …..

SEGUNDO: El término será de …… meses a contar del ….. de ….. de ….. Prórrogas Tácitas: Ante el silencio de las partes al expirar el término principal estipulado, serán automáticas por períodos de un mes en término indefinido. Renovaciones. Si al vencimiento del término principal o de cualquiera de las prórrogas tácitas los arrendatarios no hubiesen ocupado el inmueble por dos años consecutivos, podrá el arrendador a su elección solicitar la entrega del inmueble o renovar el contrato en las condiciones que las partes acuerden. Si por el con­trario los arrendatarios han adquirido el derecho a la renovación del contrato, e hicieron uso de tal derecho, con treinta (30) días de antelación al vencimiento del término principal o de cualquiera de sus prórrogas tácitas, arrendador o arrendatarios, podrán comunicarse por carta certificada su intención de suscribir un nuevo contra­to. Expirado dicho término sin que las partes hayan logrado dicho acuerdo sobre las nuevas condiciones del contrato, cualesquiera de ellas podrá recurrir al procedimiento verbal previsto en el articulo 519 del Código de Comercio. Ejecutoriada la sentencia que determine las nuevas condiciones del contrato, éstas tendrán vigencia desde la fecha del vencimiento del preaviso de que se trata en esta cláusula. Si los arrendatarios no se allana­ran a suscribir el nuevo contrato en la forma prevista en el fallo, el arrendador podrá pedir la restitución judicial del inmueble.

TERCERO: El precio será la suma de ….. que los arrendatarios se obligan a pagar por cada mes calendario, anticipadamente, dentro de los cinco (5) primeros días de la respectiva mensualidad, en la oficina del arrenda­dor, o a su orden. La mera tolerancia del arrendador en aceptar el pago del precio con posterioridad a los cinco (5) días citados, no se entenderá como ánimo de modificar la cláusula anterior. La modificación del canon men­sual de arrendamiento durante la vigencia de las prórrogas tácitas, en caso de que se operen, no se mirará en ningún caso como novación del presente contrato.

CUARTO: La Destinación. El inmueble se destinará exclusivamente para establecimiento comercial. Está prohibido guardar sustancias explosivas o perjudiciales para la conservación, seguridad o higiene del inmueble. OUINTO: La Cesión. La cesión de este contrato como consecuencia de la enajenación del establecimiento de

comercio, implica para los arrendatarios el cumplimiento previo de los requisitos de los artículos 528 a 530 inclu­sive del Código de Comercio. La calificación de la solvencia del cesionario, sus coarrendatarios o fiadores, será hecha por ….. Los gastos correspondientes serán de cargo del arrendatario. Si el adquirente del establecimiento comercial y sus coarrendatarios se niegan a suscribir un nuevo documento de arrendamiento, en las condiciones dichas a subrogarse en los respectivos derechos y obligaciones dentro del texto del presente contrato, podrá el arrendador solicitar la restitución judicial del inmueble, simultáneamente con las sanciones previstas en la cláu­sula novena de este contrato.

SEXTO: Las Mejoras. Los arrendatarios declaran haber recibido el inmueble a su satisfacción, en el estado que puntualiza el inventario que por separado se firma en la fecha y se considera parte integrante de este con­trato. Ninguna mejora podrá ser hecha sin la venia escrita del arrendador. Hecha sin ella acrecerá el inmueble, sin perjuicio de que el arrendador pueda exigir su retiro. En ningún caso tendrán los arrendatarios derechos de retención sobre el inmueble por razón de mejoras, ni derecho a indemnización alguna. Están obligados los arrendatarios a efectuar en el inmueble las reparaciones locativas que por ley les corresponde.

SÉPTIMO: Los Servicios. El servicio de energía eléctrica será pagado por ….. el servicio de gas será pagado por ….. los servicios de agua y aseo serán pagados por ….. los servicios de teléfono serán pagados por ….. Se deja constancia que el inmueble materia de este contrato se entrega con la línea telefónica número ….. Si los arrendatarios no cancelaren en su oportunidad los servicios que les corresponden y como consecuencia, las respectivas Empresas Públicas los suspendieren y lo retiraren los contadores correspondientes, este hecho se tendrá como incumplimiento del contrato y el arrendador podrá exigir la restitución judicial del inmueble. Para este evento, y para exigir ejecutivamente el pago de sumas pendientes por servicios, reconexiones y lo reinstala­ciones serán pruebas suficientes las facturas o recibos de liquidación producidas por las correspondientes Em­presas Públicas y bastará la afirmación del arrendador de que corresponden a servicios causados durante la época en que los arrendatarios ocuparon el inmueble. Los arrendatarios declaran recibir las instalaciones co­rrespondientes con servicios completos y en perfecto funcionamiento y no podrán hacer en ellos modificaciones sin consentimiento previo, por escrito del arrendador, y sin solicitud de éste a la empresa correspondiente. Son de cargo de los arrendatarios los daños y perjuicios que puedan hacer efectivas las Empresas Públicas, en cualquier tiempo, por infracciones a su reglamento, ocurrida5 por culpa del arrendatario, lo mismo que el costo de reconexiones y en general los gastos que por esta causa se ocasionaren. El arrendador no responde en ningún caso por las deficiencias de los servicios a que tiene derecho el inmueble y que son atendidos por las Empresas Públicas correspondientes. En todos los eventos aquí previstos sobre no pago de servicios, los arren­datarios renuncian en forma expresa a requerimientos privados o judiciales y se declaran deudores de toda suma que pague el arrendador por esta causa. El inmueble no se recibirá por el arrendador mientras no se le presente un Certificado de Paz y Salvo por concepto de servicios y pago de Impuesto de Industria y Comercio.

OCTAVO: Endoso de los Derechos del Arrendador. Podrá el arrendador en cualquier tiempo transferir sus de­rechos a un tercero, obligándose los arrendatarios a cumplir sus obligaciones con el cesionario desde la fecha en que tal acto se les comunique por carta certificada o cablegráficamente.

NOVENO: Las Sanciones. La mora en la entrega del inmueble, cuando los arrendatarios están obligados a entregarlo de acuerdo con el Código de Comercio y el presente contrato; la mora en el pago del precio del arrendamiento por fuera del término previsto, la destinación del local para fines reñidos con la moral, las buenas costumbres, la higiene o para fines distintos al previsto; o la violación de cualquiera de las demás obligaciones que la ley y este contrato imponen a los arrendatarios, dará derecho al arrendador para exigir la restitución judicial del inmueble sin necesidad de requerir a los arrendatarios privada o judicialmente. En el evento anterior, los arrendatarios pagarán al arrendador a titulo de cláusula penal una suma igual al duplo de una mensualidad de arrendamiento, exigible ejecutivamente. Si los arrendatarios desocuparen el inmueble antes del vencimiento del contrato se dará estricta aplicación al Art. 2003 del Código Civil.

DÉCIMO: Los preavisos para la entrega del inmueble. Por parte del arrendador y en los. casos previstos en los numerales 1 y 2 del Artículo 518 del Código de Comercio, se darán por carta certificada con no menos de seis (6) meses de anticipación. Por parte del arrendatario, no menos de un (1) mes antes del vencimiento del término principal, o de cualesquiera de las prórrogas mensuales tácitas.

DÉCIMO PRIMERO: Podrá el arrendador Llenar los espacios en blanco que las partes hayan dejado en el pre­sente documenta, especialmente los linderos del inmueble.

DÉCIMO SEGUNDO: El valor de los derechos fiscales y demás gastos que cause el otorgamiento del presen­te contrato o de sus prórrogas, correrá por cuenta de la parte arrendataria.

DÉCIMO TERCERO: A partir de la fecha del vencimiento del presente contrato el precio del arrendamiento será reajustado en un ….. por ciento (…%) de su valor mensual que los arrendatarios se obligan a pagar dentro de los términos establecidos en esta cláusula sin necesidad de requerimientos privados o judiciales.

El reajuste del precio en la cuantía antes señalada tendrá vigencia durante las prórrogas tácitas del presente contrato. La modificación del canon mensual del arrendamiento durante la vigencia de las prórrogas tácitas en caso en que se operen no se mirará en ningún caso como novación del presente contrato y por voluntad de las partes será prueba suficiente la copia del recibo que expida el arrendador. Queda a salvo el derecho de las partes contratantes para acordar un nuevo reajuste de que trata esta cláusula podrá ser desconocido por los peritos en caso de que se acuda al procedimiento previsto en el Art. 519 del C. de Con., quienes para señalar un nuevo valor del arrendamiento mensual tendrán como base el precio inicialmente pactado más el precio en caso de renovación del contrato y en ningún momento el reajuste establecido en esta cláusula.

DÉCIMO CUARTO: Los arrendatarios renuncian expresamente a cualquier clase de requerimientos privados o judiciales.

Si firma por las partes intervinientes en la ciudad de ….. a los ….. días del mes de ….. de …..

EL ARRENDADOR                 EL ARRENDATARIO

……………………                       ……………………

C.C. No. ….. de …….                      C.C. No.~……. de …….


Información Adicional

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El contrato de arrendamiento de locales comerciales constituye una modalidad especial de arrendamiento, sujeto, en cuanto a su régi­men legal, a la siguiente normatividad: i) A las normas generales sobre el contrato de arrendamiento consagradas en el Código Civil. 2) A las normas particulares relativas al arrendamiento de bienes inmuebles contenidas en ese mismo código. 3) Complementariamente, con preferencia incluso sobre la normatividad indicada anteriormente, en cuanto les sean opuestas, a las reglas consagradas en los artículos 518 a 524 del Código de Comercio.

El Código de Comercio no entregó una normatividad particular referida al contrato de arrendamiento de locales comerciales, sino que fijo unos parámetros al mismo, para involucrarlo dentro del concepto de la propiedad comercial. Ello nos impulsó a afirmar que la normatividad civil se aplica en este caso a todos los aspectos no regulados por el Código de Comercio. Lo anterior significa que a diferencia del derecho a la renovación del contrato, la manera como se deciden las diferencias al momento de la renovación, el desahucio el derecho de preferencia en locales reparados o reconstruidos o nuevos, el subarriendo y la cesión que son de regulación específica por, la ley mercantil, los demás temas concernientes al contrato de arrendamiento normatizados por el Código Civil, tienen aquí plena y válida aplicación.

1 Aspecto muy importante es el relativo a la regulación de los arrendamientos de locales comerciales La comisión considera que el con­cepto romano de la propiedad ha evolucionado considerablemente y ha perdido parte de su rigidez individualista, para recibir también el benéfico choque de las realidades sociales, que ha humanizado el derecho moderno y que han dado una fecunda virtualidad a los principios del enriquecimiento sin causa y del abuso de los derechos. Porque estos saludables principios -que son indudablemente incompa6bles con la concepción del derecho que todavía imperaba en la época de Napoleón-son, como anotan Escarra y Rault (Cours de Droit Commercial, p. 216), los que han inspirado las Leyes de 1926 y de 1945, que, completadas con el Decreto de 1953, han regulado la materia en Francia.

La comisión redactora del proyecto de Código de Comercio de 1958 -siguiendo muy de cerca el decreto francés de 1953- ha propuesto como parte integrante de su proyecto sobre esta materia una serie de preceptos destinados a regular las relaciones entre los propietarios y los arrendatarios de locales ocupados con establecimientos de comercio. Porque es indudable que quien ha acreditado un establecimiento de comercio y ha creado en tomo a él una clientela que se orienta más por el local ocupado que por cualquier otra circunstancia, ha creado uno de esos elementos inmateriales que incrementan el rendimiento o la productividad de toda empresa Y ese elemento que es a veces tan valioso que sirve de motivo para el cobro de primas cuantiosas o por la cesión de un local, no es fruto de la actividad del propietario sino de la del arrendatario; por eso es digno de protección en quien lo ha creado, y no es justo que sea el mismo propietario el que se beneficie con él, recaudando primas por privar de ese derecho al inquilino, y por convertirse, casi siempre en instrumento o aliado de la competencia desleal, que generalmente utiliza estos medios para aprovechar la labor y la paciente espera dé otros. Lo cual quiere decir que no es que se pretenda limitar o desconocer el derecho de propiedad del arrendador sino de proteger simplemente un elemento creador de beneficios económicos que no es obra del propietario sino del inquilino, para que cada uno ejerza su derecho en la medida de los que es suyo. La primera idea fundamental es, pues, la de que ese elemento inmaterial del que se habla tiene toda la entidad de un verdadero objeto de propiedad privada, distinto del objeto de la propiedad del arrendador que debe protegerse de su propietario contra cualquier abuso del derecho del arrendador, y para evitar que éste se enriquezca sin causa, aprovechando la labor del inquilino a quien se priva de un derecho creado por él. La segunda idea fundamental es la de que hay un interés general comprometido en la subsistencia de toda empresa industrial o comercial, porque el trabajo estable y organizado es siempre mucho mas productivo y ventajoso para un país que el trabajo simplemente ocasional. Este es un criterio que se ha abierto amplio camino en el derecho moderno; es el que inspira, en gran parte, el derecho italiano codificado en 1942, que hace de la noción de la empresa y de su protección toda una piedra angular del sistema de ese Código; es el que inspira a la legislación mejicana sobre quiebras, en las que se previene que siempre debe preferirse la venta en bloque de un establecimien­to de comercio, para no desintegrarlo sino cuando no es posible esa forma de enajenación; y es, la que inspira la legislación brasileña sobre quiebras, que consagra, más o menos, el mismo principio de la legislación mejicana, porque es bueno observar que, como lo anota Savatier, el derecho civil moderno ha sufrido importantes metamorfosis sociales y económicas, para cumplir una función que no fue prevista en los primitivos códigos precisamente porque la vida económica de entonces era menos desarrollada y menos compleja. Y así es como el derecho del propietario no puede menos de ser armónico con el del empresario, para que el interés privado del arrendador no absorba ese interés general que representa la subsistencia normal de la empresa, o de las formas organizadas de actividad económica Porque la continuidad de la empresa no puede asegurarse de manera completa si el que organiza un negocio y lo desarrolla hasta colocarlo en un estado de buena productividad puede verse, de un día para otro, privado de esa concreción material de sus esfuerzos que representa la clientela, el prestigio adquirido por su establecimiento y el mismo aviamiento, que es tanto más valioso cuanto más se funda en elementos objetivos.

Con estos fundamentos filosófico-jurídicos y siguiendo la orientación y casi hasta la misma técnica del decreto francés de 30 de septiem­bre de 1953, la comisión prevé un sistema de protección del derecho del arrendatario, en el que sobresalen los siguientes aspectos:

  1. a) El derecho a la renovación del contrato de arrendamiento cuando éste ha tenido una duración no inferior a dos años. Porque se consi­dera que ese tiempo es suficiente para que se cumplan todas las etapas de organización de una empresa y para que el empresario de a conocer y acredite su establecimiento. Tiempo que es, por lo demás, suficiente para que el arrendatario demuestre sus buenas condiciones de inquilino, mediante un cumplimiento adecuado del contrato, con el pago oportuno de la renta, el buen uso y la conservación del local, con la aclaración muy importante de que no se trata del derecho a una prórroga del contrato sino a una renovación, esto es, que no es el primiti­vo contrato el que va a seguir rigiendo sino uno nuevo. que puede acordarse o celebrarse con sujeción a las circunstancias, especialmente en cuanto a precio y condiciones de utilización de la cosa arrendada.

Esta circunstancia de que se trata de un nuevo contrato tiene toda la importancia de permitir reajustar las condiciones de la relación entre arrendador y arrendatario, para restablecer un justo equilibrio de sus mutuos intereses.

  1. b) Derecho del arrendador o negarse a la renovación del contrato, en todos los casos, pero obligación para este de pagar los perjuicios que ocasione el arrendatario, si no hay un motivo que justifique su conducta.

Para esto se fijan precisamente como causas justas para no acceder a la renovación del contrato: 1a) que haya habido incumplimiento del contrato anterior por el arrendatario, mal uso o mala conservación de los locales, o subarrendamientos no autorizados por el arrendador 2a) que el arrendador necesite los locales, por las razones y para los fines que se indican expresamente en el proyecto como para su propia habitación o la de su familia, o hasta para sus propios negocios; 3a) que haya necesidad de hacer reparaciones urgentes a los locales o de reconstrucción; 4a) que deban ser demolidas las edificaciones de que forman parte los locales, tanto por causa de ruina, como por ejecución de alguna obra pública. En todos estos casos el propietario no está, pues, obligado a indemnizar perjuicio alguno al inquilino si se niega a renovar el contrato. Las hipótesis, pues, en que debe pagarse esa indemnización, si no se renueva el contrato se reducen realmente a casos de excepción, en los que indudablemente no puede prescindirse de mala te del propietario o por lo menos de un claro abuso de derecho, ya que dentro de las causas justificativas que se prevén caben todas la situaciones normales en la ejecución de esta clase de contratos en una dudad.

Y entre esas causales de justificación es muy importante la primera, esto es, cumplimiento irregular del contrato anterior por parte del inquilino, porque con ello se moraliza en cierto modo la conducta de los arrendatarios, a quienes se previenen, así, en la misma ley, que si pretenden ejercer el derecho a la renovación han de ser cuidadosos en el correcto cumplimiento del contrato.

  1. c) Para hacer énfasis de la idea de que no se trata de una prórroga del mismo contrato sino de su renovación, esto es, de la celebración de un nuevo contrato que sustituya el anterior, se insiste en que, “tanto el arrendador como el arrendatario tienen derecho a modificar el contrato…si las circunstancias así lo imponen”.

Y para facilitar esos reajustes, se prevé que las dificultades o desacuerdos que ocurran entre las partes han de ser decididas por árbitros designados por ellas mismas, con el f n de obtener una solución oportuna y ajustada a la realidad comercial o económica del momento. Esta posibilidad de hacer reajuste en las condiciones del contrato la considera la comisión mas útil que el control de precios ejercido por

el Gobierno, que tiene el inconveniente precisamente de que impide esos reajustes equitativos y oportunos” (Actas Comisión Redactora Proyecto Código de Comercio de 1958).

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