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in Comercial - 15 May, 2015
by josebula - no comments
Modelo de contrato de subarriendo de local comercial

 Modelo de contrato de subarriendo de local comercial

En la ciudad de ….. a los ….. días del mes de ….. de …. entre los suscritos ….. y ….. mayores y vecinos de …. de profesión comerciantes identificados como aparece al pie de sus correspondientes firmas denominados SUBARRENDADOR y SUBARRENDATARIO respectivamente, acordamos celebrar un contrato de SUB­ARRIENDO DE LOCAL COMERCIAL(25), sometido a las siguientes cláusulas:

PRIMERA: El subarrendador entrega en su subarriendo al subarrendatario el inmueble de la ….. que alquiló a .. .., según contrato de fecha … con vigencia hasta el ….. y cuyo alquiler es de ….. pesos ($…..) bimensuales, cuya copia certificada notarialmente se agrega al presente contrato, comprendiendo el subarriendo la ….. (totalidad del inmueble o la mitad).

SEGUNDA: El subarrendador se encuentra expresamente autorizado por el arrendador conforme a la cláusula ….. del contrato de arrendamiento referido a dar en subarriendo el inmueble mencionado.

TERCERA: El subarrendatario destinará el inmueble subarrendado a la instalación de comercio del ramo ….. estándole prohibido el cambio de destino, subarrendar, ceder, transferir el inmueble o los derechos sea en forma total o parcial, permanente o temporaria, a título oneroso o gratuito. Tampoco podrá efectuar modificacio­nes en el inmueble.

CUARTA: El presente contrato tendrá una vigencia total de ….. meses a partir del …..

QUINTA: El precio del subarriendo será de ….. ($…..) mensuales pagaderos por mes adelantado del ….. al ….. de cada mes en ….. o en cualquier otro domicilio que indique el subarrendador fehacientemente.

SEXTA: El subarrendatario deberá restituir al término de la vigencia del presente contrato sin necesidad de interpelación alguna caso contrario será automáticamente deudor del arrendador por una suma de ….. pesos ($…..) diarios hasta la restitución efectiva del inmueble a satisfacción del subarrendador. El importe de la multa es independiente del monto del subarriendo y del importe de los períodos que se devenguen con motivo de la ocupación indebida del inmueble.

SÉPTIMA: Para la percepción de la suma anterior queda convenida la vía ejecutiva, que procederá agregán­dose este contrato y la prueba en la que conste la falta de restitución del inmueble, o su ocupación por parte del subarrendatario una vez vencido el plazo convenido.

OCTAVA: Las partes acuerdan fijar como cláusula penal la suma de ….. pesos ($…..) en caso de incumpli­miento de cualquiera de las cláusulas contractuales.

NOVENA: El señor ….., identificado con la cédula de ciudadanía No. … mayor y vecino de ….., se constituye en fiador liso, llano y principal pagador de todas y cada una de las obligaciones que emerjan de este contrato para el subarrendatario, durante todo el lapso de ocupación del inmueble y hasta la devolución del mismo a satisfacción del subarrendador, renunciando expresamente a los beneficios de excusión y división.

DÉCIMA: En caso de cesación de pagos, irresponsabilidad manifiesta, o fallecimiento del fiador el subarren­dador podrá pedir otra garantía en reemplazo de la presente y el subarrendatario deberá presentarla en el plazo de ….. días; si así no lo hiciere se considerará terminado el subarriendo.

UNDÉCIMA: Todas las sumas emergentes por subalquiler o multas serán reajustadas acumulativamente en al vencimiento del término contractual inicial, en caso de renovación.

DUODÉCIMA: El subarrendatario declara haber visitado el inmueble y que este al igual que sus accesorios e instalaciones que son las siguientes: … se encuentran en buen estado, obligándose a devolverlos en las mismas condiciones que los recibe, salvo el desgaste natural derivado de un uso cuidadoso.

DÉCIMA TERCERA: Para los efectos judiciales o extrajudiciales derivados del presente contrato el subarren­dador constituye domicilio en ….. y el subarrendatario en el inmueble subarrendado, donde tendrán efectos todas las notificaciones.

EL SUBARRENDADOR          EL SUBARRENDATARIO

………………………….                ……………………………….

C.C. No. ……..de…..                       C.C. No…….de…..

EL FIADOR

……………………

C.C. No. …. …. de ….


Información Adicional 

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La primera parte del artículo 523 (inciso 1 y 2) del Código de Comercio hace referencia al subarriendo en locales comerciales. El prime­ro de dichos incisos tiene que ver con una prohibición al subarriendo total del local comercial, y a darle una destinación distinta a la prevista en el contrato, obviamente todo ello, sin autorización expresa o tácita del arrendador. De igual manera, el segundo de esos incisos permite el subarriendo parcial.

“Tanto el subarriendo total como la cesión están prohibidos. Por tanto: para que el arrendatario pueda subarrendar totalmente el local o inmueble requiere de una autorización, que bien puede ser expresa o tácita, la primera tendría ocurrencia cuando directamente conviene el arrendador en el subarriendo y en tal sentido se lo manifiesta el arrendatario. Será tácita cuando convenga en el uso y goce de un tercero de la cosa arrendada sin expresar so voluntad en sentido contrario.

En cuanto a la autorización tácita, constituye un aspecto que difiere de la reglamentación civil por cuanto ésta exige autorización expresa (artículo 2004). AI establecer que tácitamente se puede convenir en el subarriendo está ampliando sustancialmente la posibilidad del disfrute de la cosa por un tercero. Basta con la aquiescencia del acreedor para que se entienda aceptado el subarrendó del total.

Y de manera interesante y novedosa el inciso segundo del artículo 523 permite el subarriendo parcial “hasta la mitad de los inmuebles”, con las mismas limitaciones de uso expresadas en la parte primera de esa norma. Puede, en consecuencia, el arrendatario permitir el uso hasta la mitad del inmueble arrendado sin necesidad de obtener autorización expresa o tácita del arrendador, por mandato de la ley.

La cesión por su parte para que sea válida requiere de la autorización del arrendador o sea consecuencia de la enajenación del respec­tivo establecimiento de comercio.

Dos aspectos resaltan sobre la cesión: t La necesidad de la autorización del arrendador para su validez; y 2. La cesión como parte de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio.

En cuanto a b primero. aparentemente es una norma opuesta al principio general que consagra la ley mercantil para la cesión de los contra­tos porque el artículo 887 del Código de Comercio impuso un criterio amplio para la transferencia de los derechos que emanan de un contrato estableciendo su validez “sin necesidad de aceptación expresa del contratante cedido”. Empero, el mismo articulo 887 conviene en la sustitución negocial “si por la ley o por estipulación de las mismas partes no se ha prohibido o limitado dada sustitución”. Constituye en consecuencia, la exigencia del articulo 522 del Código de Comercio, una limitación o prohibición a la regla general sobre la cesión de los contratos, desde el momento mismo que para la validez de la operación requiere la autorización del arrendador. De suerte, si el arrendador no conviene en la cesión al momento de pactarse el contrato o por acto posterior ésta no es posible de concederse al arrendamiento, por no ser válida.

Ahora bien: podrá el arrendador, por su parte, ceder el contrato de arrendamiento si requiere el consentimiento del arrendatario? Cree­mos que si. AI no consignar el articulo 522 ninguna limitación o prohibición al arrendador está dejando esta materia bajo el régimen general regulado en el artículo 887. En otras palabras: el arrendador puede disponer de la totalidad o parte de las relaciones derivadas del contrato sin estar sometido a la autorización del arrendatario. Únicamente deberá ajustarse a los términos que sobre la cesión impone en los artículos 887 a 896 del Código de Comercio.

En cuanto a la cesión, como consecuencia de la enajenación del respectivo establecimiento de comercio, nos parece que se está abrien­do campo para que se patentice un sistema de cesión mediante la disposición de la empresa. Si el empresario enajena el establecimiento, conlleva ese acto, también la transferencia de los derechos y obligaciones surgidas del contrato de arrendamiento, sin requerir de la autori­zación del arrendador, por ser una concesi0n de la ley mercantil. Basta pues, que el arrendatario empresario se desprenda del negocio para que la cesión produzca plenos efectos entre el cesionado y el arrendador. Eso si: La cesión en tales circunstancias deberá someterse a las reglas ordinarias que impone el Código de Comercio, con la sola salvedad de la prueba de la enajenación del respectivo establecimiento.

En cuanto a la cesión del contrato de arrendamiento de un inmueble que conlleve un establecimiento de comercio no tiene problema cuando el arrendador la autoriza, puesto que esa manifestación de voluntad orienta a permitir el goce total del inmueble por parte del cesionario. Se entien­de, por tanto una aceptación expresa. Los efectos del contrato se seguirán produciendo entre el arrendador y el cesionario-arrendatario.

No se podía decir lo mismo cuando la cesión es una consecuencia de la enajenación del establecimiento de comercio, por cuanto no me­dia ni aceptación expresa ni tácita del arrendador, quien la más de las veces, ignorará ese acto de disposición o, por lo menos será ajeno al mismo. Entonces, ¿cuándo se traba la relación sustancial entre el arrendador y el adquirente-cesionario? Un gran vació dejó el Código de Comercio sobre el particular, por cuanto se limitó a equiparar dos situaciones que son completamente distintas.

El solo hecho de la enajenación, pero se, no obliga al arrendador a respetar el contrato de arrendamiento, por cuanto uno de los supuestos de vinculación jurídica es el de la notificación o aceptación expresa o tácita de la cesión. Debe, en consecuencia producirse cualquiera de esos eventos sustanciales, para que el arrendador adquiera el nexo con el comprador del establecimiento de comercio.

Es decir, corre por cuenta del adquirente cesionario notificar al arrendador del traspaso, que en su favor se ha hecho, del contrato, en virtud de la enajenación del establecimiento de comercio, o lograr la aceptación expresa o tácita, ya que por mandato de la ley comercial no podrá discutir o rechazar, el arrendador, los términos de la cesión, por estar aceptada en los artículos 887 y siguientes del Código de Co­mercio, en concordancia con el artículo 523 ibidem.

Lo que importa, en suerte, es que el arrendador conozca del hecho generador a la cesión, concretamente de la enajenación del estable­cimiento de comercio.

Si el adquirente concreta su conducta a que el vendedor le haga el traspaso sin notificar al arrendador o procurar de éste la aceptación de la cesión, está exponiendo su situación de goce del inmueble, puesto que se considera que el arrendatario inicial es el titular del derecho personal derivado del contrato. De ese modo, podrá el arrendador, válidamente, accionar contra su arrendatario, como si estuviera éste en la plenitud del disfrute de la cosa arrendada, sin que sea eficaz una excepción sobre el particular, al entender la ley que el nexo jurídico subsis­te con el inicial arrendatario” (José Alejandro Bonivento Femández, “Los Principales Contratos Civiles y su Paralelo con los Comerciales”).[/hidepost]